Abaixo-assinado CRIAÇÃO DO PROCOND – Órgão de Defesa das Relações Condominiais
Para: Governador do Estado de São Paulo
PROCOND – Órgão de Defesa das Relações Condominiais
Indicação ao Governador: Deputado Fernando Capez (PSDB-SP) – nº 2.959/
2009
Idealizado: Profª Rosely Benevides de Oliveira Schwartz* e Dr. Cristiano de Souza
Oliveira**
CONTEXTO
A presente propositura tem por finalidade sugerir a criação de um órgão, a ser
inserido no âmbito da Secretária da Justiça e da Defesa da Cidadania, visando à proteção e
defesa das relações condominiais que envolvam os moradores, síndicos, administradoras,
fornecedores e construtoras.
Segundo estudo da Professora do Curso de Administração de Condomínios –
EPD (Escola Paulista de Direito) Rosely Benevides de Oliveira Schwartz, autora da obra
Revolucionando o Condomínio – Editora Saraiva – 13ª edição, a opção de morar em
condomínios verticais (prédios) e horizontais (casas) é uma realidade e uma necessidade
crescente em muitas cidades do Brasil, em função da falta de espaço nos centros urbanos
e o aumento assustador da criminalidade. Para o IBGE, em 2007 o número de pessoas
que moravam em apartamentos já atingia 16.331 milhões, sendo 3.356 milhões na cidade
de São Paulo e 2.570 milhões na cidade do Rio de Janeiro. Segundo o Jornal o Estado
de S. Paulo, de 31 de agosto de 2008, Caderno Metrópole, são mais de 4,6 milhões as
pessoas que vivem em apartamentos, num total de 22.000 condomínios residenciais, com
arrecadação anual da taxa de condomínio em torno de R$ 10,5 bilhões.
A administração de condomínio é bastante complexa, havendo muitos conflitos, sendo que
em muitos casos as normas internas não são suficientes para garantir a tranquilidade e a
segurança dos envolvidos.
PRINCIPAIS OBJETIVOS DO PROCOND:
-Fazer cumprir as leis e normas já existentes – não irá criar novas leis ou normas;
-ter rapidez nas decisões;
-desafogar o judiciário e a Defensoria Pública;
-Centralizar todas as questões que envolvam as relações condominiais;
-Proporcionar maior equilíbrio nas relações entre síndico e moradores, resultando em
proteção, tranquilidade e segurança;
-Receber reclamações motivadas e responsáveis, após atender alguns critérios;
-Orientar síndicos e moradores;
-Realizar conciliação entre os envolvidos, moradores, síndicos, fornecedores,
construtoras, e administradoras;
-Reduzir as perdas financeiras;
-Evitar desgaste emocional dos envolvidos;
-Possibilitar um ambiente harmonioso entre os moradores;
RELAÇÕES NOS CONDOMÍNIOS
Os principais problemas nas relações condominiais são:
1) Síndico com a administradora – relação estabelecida, por meio de contrato. Muitas
vezes o síndico observa que a empresa contratada não está atendendo as expectativas e
para romper o contrato encontra algumas dificuldades, como a criação de dificuldades
por parte da empresa para entregar os documentos do condomínio. Para esses casos,
embora exista uma situação que poderia ser levado para o PROCON, isso não ocorre,
em função de não haver esse atendimento por parte do órgão, restando apenas a justiça.
2) Administradora com o síndico – Pode-se encontrar conflito quando a
administradora percebe irregularidades nas ações do síndico, que mesmo sendo
orientado sobre os riscos, continua agindo de forma irresponsável. Outros pontos de
discórdia são:
•
não adotar as orientações fiscais e tributárias;
•
não cumprir o planejamento orçamentário, resultando em saldo negativo;
•
impor normas em desacordo com a Convenção e com o Regulamento
Interno;
•
não prestar contas;
•
cobrar quota extra sem aprovação de assembleia; e
•
não aprovar o orçamento anual.
3) Morador com morador – O conflito nessas relações traz sofrimento aos envolvidos,
ficando o síndico na maioria das vezes sem condições de solução. Muitos casos são
levados à delegacia, sendo muitos casos não atendidos, pois o Delegado alega ser
um problema do condomínio, como por exemplo o barulho, e que o assunto deve ser
resolvido internamente. Em função disso vários casos acabam no judiciário.
4) Morador com o síndico – Haverá conflito quando há por parte do síndico abuso de
poder, entre eles estão:
•não cumprir a Convenção e o Regulamento Interno;
•realizar obras sem aprovação de assembleia;
•efetuar obras e despesas superfaturadas;
•não prestar contas;
•ser eleito e aprovar contas por meio de procurações / dificuldades para
destituição do síndico;
•fazer ameaças ou causar constrangimento público;
•aumentar o valor do condomínio sem assembleia;
•não cumprir a legislação, principalmente a referente à segurança
contra incêndio;
•não aceitar as orientações da administradora.
O morador que questiona muitas vezes é pressionado, constrangido e até ameaçado. Há
uma relação desigual, que muitas vezes acaba na justiça.
5) Síndico com o morador – O conflito existirá quando o morador não respeita
o Regulamento Interno e a Convenção, mesmo sendo advertido não altera o seu
procedimento. Pode-se sitar como exemplo de discórdia as vagas de garagem, que
na maioria dos casos não possibilita o estacionamento adequado de carros grandes,
como as caminhonetes. Nesses casos a maioria das Convenções não prevê esse tipo
de problema ou há um número reduzido de vagas grandes, sendo insuficiente para
o número de usuários. Quando há esse problema o síndico adverte o infrator, que
na grande maioria dos casos não irá atender à solicitação, além de ser fortemente
pressionado pelos outros moradores com dificuldades de manobrar. Outros assuntos que
acabam trazendo conflitos são:
•inadimplência;
•uso de drogas ou álcool;
•não cumprimento do regulamento interno:
–barulho exagerado na unidade e em área comum;
–animais;
–segurança;
–reformas;
–mudança de fachada;
–botijão de gás no apartamento;
–pais que não aceitam a advertência dos filhos.
•não reparação de casos de infiltração;
•desrespeito ao síndico, funcionários e vizinhos;
•número excessivo de ocupantes na unidade / sublocação.
6) Síndico com a construtora – São muito freqüentes os problemas construtivos, como
por exemplo: falta de isolação acústica adequada nas paredes e pisos das unidades
e salão de festas; número insuficiente e tamanho inadequado de vagas de garagem;
acabamento de baixa qualidade. As soluções para esses problemas muitas vezes acabam
na justiça, sendo impossível recorrer aos Juizados Especiais, em função de ser Pessoa
Jurídica envolvida e o valor da ação. Essas ações poderão levar mais de 10 anos para
serem resolvidas, trazendo para o condomínio grandes prejuízos, não só financeiros,
mas também emocionais.
7) Síndico com os fornecedores: São muitos os problemas que existem nessa relação,
sem que o síndico possa recorrer ao PROCON, em função do órgão não receber
reclamações dos condomínios, que são considerados Pessoas Jurídicas. Os principais
problemas encontrados são:
–produtos em desacordo com o adquirido;
–serviços que não atendem o contrato;
–contratos com cláusulas leoninas;
–produtos ou serviços que não atendem normas técnicas.
CRITÉRIOS PARA O ATENDIMENTO
Para que o PROCOND não se torne um canal para denuncias infundadas, realizadas
por moradores ou síndicos, o atendimento deverá seguir alguns critérios básicos para a
formalização das reclamações.. Os principais critérios apontados foram: (antes de acionar o
PROCOND)
•
Para o síndico:
1. Advertir por escrito o morador, de acordo com a Convenção ou
Regulamento Interno;
Determinar um prazo para solução, se for o caso;
2.
3. Multar o morador, de acordo com a Convenção ou Regulamento Interno.
Para os moradores, que inclui os inquilinos:
1. Conversar amigavelmente com o síndico sobre a sua dúvida;
2. Questionar por escrito, tendo a assinatura de pelo menos dois condôminos/
moradores de unidades distintas;
3. Estabelecer um prazo para resposta.
•
Para o síndico e condôminos - problemas com as construtoras:
1. Formalizar os problemas;
2. Ter um relatório técnico elaborado por profissional habilitado;
3. Determinar um prazo para a solução.
•
Para os síndicos - problemas com os fornecedores de produtos e serviços,
inclusive as administradoras:
1. Formalizar os problemas;
2. Ter um relatório técnico elaborado por profissional habilitado, se for o caso;
3. Determinar um prazo para a solução.
•
EVOLUÇÃO DA PROPOSTA
Foram realizadas duas Ardências Públicas na Assembleia Legislativa de São Paulo, em 07/
12/2009 e 12/04/2010, com a finalidade de debater e aperfeiçoar a ideia.
* ROSELY BENEVIDES DE OLIVEIRA SCHWARTZ
Atua na área de consultoria para condomínios desde 1994. Contadora, graduada em
administração de empresas pela FAAP, Gerenciamento de Facilidades (Gestão Predial
com foco na operação) - MBA / USP. Autora do livro Revolucionando o Condomínio
– Editora Saraiva – 13ª edição. Autora e professora do curso de Administração
de Condomínios – EPD (Escola Paulista de Direito) - 27ª Edição – 54ª Turmas –
www.epd.edu.br. Participa do site: www.ocondominio.com.br. Palestrante e autora de
diversos textos publicados pela mídia especializada na área. Participou do quadro "Chame
o síndico" do Fantástico. Colabora para a criação do PROCOND – Órgão de Defesa das
Relações Condominiais.
**CRISTIANO DE SOUZA OLIVEIRA
É Advogado e Consultor Jurídico na área condominial, sócio consultor da DS&S
Consultoria e Treinamento Condominial, ministra cursos, palestras, seminários e
conferências sobre o tema Condomínios, é autor de diversos textos publicados na mídia
especializada (sites / revistas e jornais). Colaborador e colunista da Revista Direcional
Condomínios. - É graduado em Direito e pós-graduado em Direito Civil e Processo Civil,
Membro Relator da Comissão da Assistência Judiciária, da OAB/SP - Triênio 2004/2006,
Membro da Diretoria Executiva da Comissão de Defesa dos Direitos do Idoso da OAB/
SP nos anos de 2007 e 2008. Trabalha para a criação da CODERCON / PROCOND –
Coordenadoria de Defesa das Relações Condominiais.
