Teto de vidro Soho
Para: Moradores do Soho cuja varanda não seja totalmente coberta
Olá, meu nome é Rafael Viana, serei vizinho de vocês no Soho e gostaria do seu apoio nesse abaixo-assinado a fim de demonstrarmos à administração nosso interesse em envidraçar nossas varandas, inclusive com teto de vidro, naquelas que possuem parte de sua extensão descoberta.
Para saber mais a respeito do tema:
Junto a outros moradores interessados, estou tentando viabilizar a instalação do teto de vidro para as varandas que colocarão cortina de vidro, mas cuja extensão não é totalmente coberta. Como todos sabem, foi dito (e não apresentado documentalmente) na última assembleia (em 18/09/2018) que, embora o engenheiro calculista da Tegra tivesse autorizado tanto a cortina quanto o teto de vidro, o arquiteto o vetou por questões estéticas. Ponto de vista do arquiteto. Acontece que é desejo de grande parte dos moradores, segundo conversado em grupos de Whats App (e esta petição irá ratificar isso ou não) a instalação da cortina de vidro com teto, haja vista viabilizar uma melhor utilização de suas varandas, considerando-se fatores como chuva, incidência solar, poeira, segurança de crianças, etc. Pois bem, como algumas varandas possuem essa peculiaridade de não ter toda a sua extensão coberta, faz-se necessário fechar a parte descoberta para instalar a cortina de vidro e é justamente isso que estamos tentando viabilizar.
A administração alega que o arquiteto que projetou o Soho vetou o teto de vidro, no entanto, além de não apresentar documento que demonstre a negativa, entendemos que os argumentos abaixo embasam com sobra o que estamos pleiteando:
1) As leis nº 5.194 de 1966 e nº 12.378 de 2010 (que atribuem ao arquiteto direito autoral e competência de alteração de projeto) não se sobrepõem à lei que trata do envidraçamento de varandas na cidade do Rio de Janeiro, LC nº 145 de 2014:
Assim dispõe a Lei Complementar nº 145 de 2014:
Art. 4º CABERÁ AO CONDOMÍNIO DE CADA EDIFICAÇÃO, na forma prevista na respectiva convenção, DECIDIR SOBRE O FECHAMENTO DAS VARANDAS, observadas as disposições desta Lei Complementar e de sua regulamentação.
Reparem que o legislador municipal não previu que se observasse nenhuma outra lei que não as demais disposições da própria LC 145/2014 e decretos regulamentadores. Ainda assim, vale lembrar que não existe hierarquia entre leis federais, estaduais e municipais ou distritais.
A repartição de competência legislativa entre os entes da federação pode ser horizontal, na qual se estabelecem campos materiais distintos, em atenção ao princípio da predominância do interesse, pelo qual cabe à União as matérias em que predomine o interesse nacional; aos Estados as de interesse regional e aos Municípios as de interesse local, o que será sempre averiguado de acordo com a Constituição em respeito ao denominado princípio da supremacia constitucional.
Por outro lado, a repartição, também pode ser vertical , de acordo com o art. 24 da CR/88 que estabelece a competência legislativa concorrente, na qual um ente estabelecerá as normas gerais e o outro as normas suplementares.
Assim, ressalvada a hipótese da competência concorrente, a regra é de que não há relação hierárquica entre normas oriundas de entes estatais distintos, isto é, NÃO SE PODE FALAR EM HIERARQUIA ENTRE LEIS FEDERAIS, ESTADUAIS, DISTRITAIS E MUNICIPAIS. Portanto, eventuais conflitos entre essas normas são resolvidos de acordo com a competência do ente federado para o tratamento da matéria, e não pelo critério hierárquico.
Como a lei 145/2014 trata de tema local, respaldada pela atribuição que a CF/1988 lhe confere, não visualizo não fazer valer sua redação, a qual, mais uma vez, eu cito:
Art. 4º CABERÁ AO CONDOMÍNIO DE CADA EDIFICAÇÃO, na forma prevista na respectiva convenção, DECIDIR SOBRE O FECHAMENTO DAS VARANDAS, observadas as disposições desta Lei Complementar e de sua regulamentação.
2) É subjetivo o conceito de alteração de fachada:
Código Civil. Art. 1.336. São deveres do condômino:
[...]
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
Mas a colocação de uma cortina de vidro com teto é ALTERAÇÃO DE FACHADA?
FACHADA (segundo o dicionário Aurélio): os lados que compõem um edifício; o lado da frente de uma construção; o lado situado no exterior, àquele de frente para a rua. [Figurado] Semblante; aspecto de alguma coisa; aparência de uma pessoa. Folha de rosto; folha do livro em que estão o nome do autor e o título da obra. [Militar] O lado exterior de uma fortificação. Geografia. Região que se localiza próxima à costa. Etimologia (origem da palavra fachada). Do italiano facciata.
ALTERAÇÃO: (segundo o dicionário Aurélio): mudança, modificação do estado normal de: uma pedra não sofre alteração. Adulteração do conteúdo de; falsificação: alteração de combustível. Passagem de um estado normal para outro conturbado. Mudança numa palavra, num texto. Alvoroço; em que há ou desperta a revolta, confusão. Condição do que está em decomposição; apodrecimento. Regionalismo. Divergência de opiniões; bate-boca. [Geologia] Modificação superficial de uma rocha, em particular de natureza química, causada por agentes atmosféricos. [Música] Sinal que, colocado à esquerda de uma nota, modifica sua altura, sem mudar seu nome. Etimologia (origem da palavra alteração). Do latim alteratio.onis.
Se uma cortina de vidro que, a despeito do nome, cria uma intervenção na varanda (até então aberta e agora com uma espécie de parede) não é considerada alteração de fachada, o teto também não o seria pela mesma lógica.
3) A relação do arquiteto para com a Tegra se resume ao objeto contratado, qual seja, o projeto do empreendimento. Aquele entrega o projeto, esta o paga e tem-se celebrada uma prestação de serviço, nos termos dos arts. 593 do Código Civil. Como fazer recair sobre terceiros (os adquirentes das unidades) não participantes do negócio jurídico em questão, os ônus deste?
4) Não se vislumbra em nenhum documento de compra e venda tal impossibilidade, fazendo-se com que os adquirentes sejam surpreendidos, posteriormente à compra, por uma deliberação desconhecida pela grande maioria da população (salvo profissionais ligados ao tema), inclusive por haver legislação vigente cuja interpretação é totalmente incompatível com a proibição: art. 4º da LC nº 145 de 2014;
5) A Convenção de condomínio e o RI não proíbem o uso de teto de vidro;
6) Direito autoral x Direito de propriedade:
Se por um lado, temos o direito autoral trazido pelas duas legislações acima (leis nº 5.194 de 1966 e 12.378 de 2010), por outro, temos o direito de propriedade:
Código Civil.
Art. 1.335. São direitos do condômino:
I - usar, fruir e LIVREMENTE DISPOR DAS SUAS UNIDADES;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
CF/88:
Art. 5º.
[...]
II - ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei;
[...]
XXII - é garantido o direito de propriedade;
Art. 182. [...]
§ 2º A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor.
7) O decreto que regulamentou a lei de envidraçamento de varandas no Rio de Janeiro exige as condições e requisitos abaixo para o fechamento. Não dispõe sobre autorização da construtora, nem de profissionais a ela ligados:
Decreto nº 39.345 de 2014:
Art. 2º O fechamento de varandas das edificações residenciais multifamiliares e da parte residencial multifamiliar das edificações mistas deverá atender as seguintes condições:
I - deverá ser utilizado sistema retrátil de fechamento em vidro ou material incolor e translúcido de qualidade equivalente, que permita a abertura total da varanda prevista no projeto originalmente aprovado;
II - deverá ser garantida a abertura no mínimo de área equivalente à soma dos vãos de ventilação e iluminação dos compartimentos voltados para a varanda;
III - a varanda não poderá ser dividida em compartimentos por alvenaria ou outro elemento construtivo, que descaracterize sua área original, nem será permitida a sua incorporação aos compartimentos internos da edificação;
IV – o nível do piso da varanda deverá ser mantido conforme o projeto originalmente aprovado não podendo ser alterado para ficar no mesmo nível de piso dos compartimentos voltados para a varanda.
Parágrafo único. O fechamento das varandas será feito exclusivamente por sistema retrátil, instalado de forma que não interfira na composição arquitetônica da fachada, não sendo admitida a colocação de janelas ou outros tipos de esquadrias (ou seja, não se proíbe expressamente o teto).
Art. 3º São requisitos para o licenciamento de fechamento de varandas:
I – apresentação de projeto arquitetônico, obedecendo às condições estabelecidas no Art. 2º deste decreto;
II – declaração de profissional habilitado de que estão atendidas as normas técnicas de segurança vigentes;
III – autorização do condomínio.
Segundo a legislação, são necessários APROVAÇÃO em Assembleia e REGISTRO na Convenção do Condomínio para aprovação de mudanças, por meio da autorização dos condôminos, que “alterem” a fachada: a instalação de cortina de vidro JÁ FOI APROVADA, sendo o teto de vidro mero complemento da cortina, ou seja, nada mais que uma das possibilidades de envidraçamento permitidas em lei.
Por fim, alertam-se os moradores que porventura estejam na iminência de instalar a cortina de vidro do teto ao chão no "meio" da varanda, como sugerido pela administração e aprovado em assembleia, que salvo melhor entendimento, trata-se de uma intervenção vedada, além de onerosa (requerendo o dobro de vidro, espessura de 10 mm em vez de 8 mm e obra no chão para instalação de trilho), perigosa (segundo as empresas fornecedoras desse tipo de serviço) e, ainda, retirar 4 m² de área útil da varanda, quando fechada:
Decreto nº 39.345 de 2014:
Art. 2º O fechamento de varandas das edificações residenciais multifamiliares e da parte residencial multifamiliar das edificações mistas deverá atender as seguintes condições:
[...]
III - a varanda não poderá ser dividida em compartimentos por alvenaria ou outro elemento construtivo, que descaracterize sua área original, nem será permitida a sua incorporação aos compartimentos internos da edificação;
Obrigado pela atenção, reflita, participe e vamos conversando pelo Whats App.
